■三种管理方式满足不同社区需求

    ——社区内原规划建设的住宅区或相对独立且配套设施比较齐全的住宅区（院落），可成立业主大会和业主委员会，通过合同等书面约定，选聘有专业资质的物业公司提供服务。

    ——对社区单位自管住宅区或直管公房比较集中的住宅区，可建立房屋管理（产权）单位负责召集，居委会和专业部门及业主、使用人代表组成的联系会议制度，由房屋管理单位负责牵头统一管理服务。

    ——对于那些社区内房屋产权复杂，又难以形成独立院落的住宅区，可由社区居委会负责召集，成立中介服务机构等社区组织，以有偿微利的方式提供物业服务。   

    ■房屋共有部分大小修明确责任 

    我市对老旧住宅区房屋及配套设施维修管理也有严格区分。房屋专有部分的日常维护由业主负责；房屋共有部分的维护由业主按各自拥有的物权份额共同负责。

    其中，单位自管住房和直管公房（包括房改已售房屋）共有部分的维护，由房屋管理（产权）单位负责。房屋管理（产权）单位破产注销或撤销的，由其上级主管部门负责；若上级主管部门也已撤销的，由所在地的区人民政府组织协调，并依法确定房屋共有部分的维护责任。

    据介绍，老旧住宅区房屋共有设施需要大修、更新和改造的，需三分之二以上的业主讨论同意后，可按规定申请维修资金；尚未筹集维修资金的，由原售房单位和业主共同筹措。

    ■物业收费双方协商报物价局核准

    我市规定，老旧住宅区的日常物业管理服务包括5个方面的内容。分别是房屋共有部位的、设施设备的日常运行、维护服务；绿化养护服务；上海保洁服务；秩序维护服务；车辆进出、停泊服务。

    在物业管理费核定上，日常性服务费由物业测算管理服务成本，提出收费标准，在广泛征求业主、使用人和有关部门意见的基础上，通过合同约定，报物价部门备案核准后，按月收取。   

    ■市区成立专门领导小组

    市政府成立市物业管理工作领导小组，各区成立服务工作领导小组，各街道办事处按照每个社区的物业服务区域，指导和协调有关部门和社区与居委会建立业主大会制度。

    我市每年将投入4000多万元的专项资金，用于这些住宅区基础设施和环境的综合整治，并鼓励和支持社区成立中介机构等社会组织主动承接老旧住宅区物业服务，对管理服务好的中介每年给予2万—3万元的奖励。