业主花钱 请来“冤家”？
省城部分小区物业管理陷入恶性循环
从今年1月份以来，贵阳市已有五六家物管公司陆续撤出自己服务了四五年，甚至10多年的小区，多家小区出现业主向物管公司讨说法的“维权潮”。
贵阳广信四季家园的业主委员会主任告诉记者：“小区内频发入室抢劫、盗窃等事件，让业主十分忧虑，从去年7月大家就开始筹备业主委员会，直至12月拿到贵阳市房管局的正式批文，业主委员会通过竞聘为小区重新请了‘管家’。”该小区业主们维权时才发现，物管当初进驻时并没有与业主委员会或者业主签订物管合约，只有与房开商的协议，也就是“前期物管”。
“既然不是业主委员会聘用的物管，我们就有权将他们炒掉，没想到这竟是噩梦的开始”，该业主委员会主任说，当业主们想炒掉物业的时候，旧物管不撤出，新物管进不来，小区频发被盗事件，留下一个烂摊子没法收拾。小区业主委员会只有通过律师将旧物管告上法庭，将希望寄托于司法程序。
现状
物管似鸡肋
位于遵义路附近的君安物业管理有限公司三次受部分业主挽留，最后仍撤出了该小区。君安物业的经理何先生告诉记者，该小区125户住户尽管物管费缴纳率达90%以上，但每平方米每月0.45元，125户住户每月共计7000余元的收费，仍然难以维持小区物管每月万余元的正常支出。
由于长期入不敷出，小区物管曾在2008年11月贴出告示希望撤离。告示一经贴出，就受到许多小区住户的挽留，于是君安物业又整理了一份上涨物管费等征求业主意见的公示：请业主慎重考虑，在2009年2月28日前，如无异议，同意并签字的住户达到百分之八十五以上，则物管公司继续为大家服务。
“我们提议将物管费由原来的0.45元每平方涨至0.6元每平方，这样的价格也仅仅是勉强维持物管的正常运作”，但物管撤出后也需要为遣散人工支出大笔费用，与其退出，不如继续维持，何先生说，“没想到此次的公示没有贴出几天，就被撕掉了”，结果只有50余户的住户同意并签字，君安物管公司只得正式撤出了小区。
物管撤出后，小区内的麻烦事儿接踵而来，楼栋里的电子门铃没有了电，小区门口的电子门被拆除了，小区许多用户的总表欠缴水费……由于原来公共设施的费用一直由物管承担，物管撤出后便无人问津。
昨日，记者采访了家住该小区的业主刘先生。他说，物管究竟该干什么，他至今也不是很清楚，但物管撤走后他明显感觉小区的卫生状况比原来差了很多。上次他的汽车被划时，和物管狠狠地闹过，但是物管真走了，他对停放在楼下的车辆却又多了一分担忧，不知道何时才能找到一个合适的物管？
探因
权益背后的深层原因
是什么原因导致了业主对物管公司有“鸡肋”的感受呢？
贵阳市物管协会的相关人士说：“除了物业自身工作不到位的原因，还有业主认识的空缺，更有开发商的因素和立法的漏洞。”
目前，贵阳市的楼盘中绝大部分的前期物管都是由当初的房开商指定的，2007年国务院修订的《物业管理条例》规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
贵阳市物管协会的相关人士解释说，在卖楼前，聘请物业管理公司是开发商的义务。而现在很多买家和业主对此不满，认为是“霸王条款”。
前期物管和业主或者业主委员会大多没有签订合约，是由房开商指定的，也就是说，房屋买卖完成、房开商撤出后，无论物管是好是坏，业主都要接受。这也是眼下许多物管公司和业主发生纠纷的主要原因。
开发商的因素和法规的漏洞则变成了业主的强制消费，于是在遭遇物管服务不到位的情况下，业主往往选择拒交物管费。在此恶性循环下，物管的服务质量也随着收入的越来越少而“打折”。贵阳市物管协会的这位人士认为，无论临时物管公司是好是坏，都需要一个游戏的前提。应是大家先制定一个游戏规则，倘若收楼后业主不满还可通过相应程序对物管企业进行撤换。
贵阳某物业管理公司负责人表示：“有些问题单凭物管的能力无法改变，目前贵阳很多物业管理公司还没能和房地产开发商真正脱钩，很多时候，物业管理公司成了开发商的‘替罪羊’。”
同时，业主的认识误区是让物管公司陷入尴尬境地的另一个主要原因。“就扫个地每个月要交那么多钱？我在家反正也没什么事，完全可以自己扫嘛！”65岁的李阿姨从乡下搬进儿子购买的商品房已四年了，但直到现在她仍然不清楚物管公司到底是干什么的。有的业主认为，既然缴纳了物业管理费，就应该一切都让人满意，否则就是只收钱不办事。
欠费
造成恶性循环
“我家阳台上的窗户框摇摇欲坠，我叫物管上楼修理一下，他竟然要我自己去找房开商！难道一定要窗户框掉下来砸到人他们才管？”面对物管公司的回答，家住贵阳市栖霞小区的林女士选择了拒交物管费。
贵阳市栖霞小区物管的直接领导单位贵阳市中东房管所的所长表示，截至去年年底，他们收到的物管费还不足三成，有近2000户住户没有缴纳物管费用，所以今年1月开始物管撤离了该小区。“前期物管可能是有些做得不尽如人意的地方，但如果业主因为对小区的保安、上海保洁服务水平以及物管费的收取标准不满意就拒交物管费，物业的工作就更难以开展了。”该所长介绍说，当物管费收缴率低于70%时，物管公司将难以维持正常的经营和管理。这就必然造成物业管理“部分业主不满意—业主欠费—物业亏损—服务减少—更多业主不缴费—小区贬值”的恶性循环。
记者走访发现，目前贵阳市的物管收费率并不是很高，几乎所有的小区都存在拒交、拖交物管费的现象。“虽说可以通过法律途径催缴物管费，但为了一两百元的物管费将业主告上法庭是得不偿失。”贵阳市某管理公司物业经理向记者介绍了追缴欠费的艰辛：“首先是房屋管理员通过电话和文字催缴，然后是公司发函。仍然没有回应的话，再发律师函。这招再不奏效，最后才是起诉。这时已经过了半年。随后的官司也不容易，从一审开庭、宣判到二审……业主拿到判决书还是不缴，物管公司还得申请强制执行。花费了大量的时间金钱不说，这样的官司打上几场对公司运作有很大的影响。”
依据《物业管理条例》第十一条规定，业主大会有权选聘、解聘物业管理企业。但是选聘、解聘物业管理企业必须经物业管理区域内全体业主所持投票权的2／3以上通过。尽管业主大会可以为业主维权，但现实情况却不容乐观。贵阳广信四季家园通过半年时间的“拉锯战”，终于聘到了新物管，没想到原本要“下岗”的物管不肯移交，签约的新物管难进小区，双方相持不下，担心新物管一走了之的业主委员会只能将“老物管”诉诸法院。
“花钱买冤家”，正成为众多业主对物业管理公司的感受。在被侵权却投诉无门的情况下，业主唯一的选择就是更换物管。但事实上，即便完全按照法定的程序，能成功更换物业公司的小区也是凤毛麟角。目前看，进行良性沟通仍是物管和业主能选择的最好方式。
